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Was die Mietrendite wirklich aussagt – und was nicht
Die Mietrendite ist eine der bekanntesten Kennzahlen im Immobilienbereich und wird von vielen Einsteigern als wichtigste Entscheidungsgrundlage genutzt. Auf den ersten Blick klingt das auch plausibel: Je höher die Rendite, desto besser das Investment.
Doch genau dieser Denkfehler führt oft dazu, dass langfristig lukrative Objekte übersehen werden, während kurzfristig vermeintlich „starke“ Deals langfristig enttäuschen. In diesem Beitrag erfährst du, warum die Mietrendite nur ein kleiner Teil der Wahrheit ist, was sie dir nicht zeigt und welche Kennzahlen du stattdessen in den Fokus rücken solltest.
Was ist die Mietrendite – und was zeigt sie?
Die Mietrendite beschreibt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis und den jährlichen Mieteinnahmen einer Immobilie. Genauer gesagt:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis inkl. Nebenkosten) × 100
Beispiel:
Kaufpreis: 250.000 €
Jährliche Mieteinnahmen: 10.000 €
➡️ Bruttomietrendite: 4 %
Sie liefert dir eine erste Einschätzung, ob sich ein Objekt „rechnet“. Doch genau hier liegt auch der Haken: Die Mietrendite ist eine statische Momentaufnahme. Sie betrachtet nur eine einzelne Zahl, ohne den Kontext.
Was die Mietrendite dir nicht sagt
Die Mietrendite bildet nur einen Bruchteil der Realität ab. Sie ist eine Momentaufnahme und lässt entscheidende Faktoren außen vor:
- Finanzierungskosten: Zinsen, Tilgung und Eigenkapitaleinsatz bleiben unberücksichtigt
- Laufende Ausgaben: Hausgeld, Verwaltung, Rücklagen oder Instandhaltung fehlen völlig
- Tilgungsanteil: Der stille Vermögensaufbau durch Rückzahlung des Darlehens ist nicht enthalten
- Steuervorteile: Abschreibung, Werbungskosten oder steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten tauchen nicht auf
- Entwicklungspotenzial: Wachsende Mieten, steigende Immobilienwerte oder Standortchancen werden ignoriert
Kurz gesagt: Die Mietrendite ist eine einfache Vergleichszahl – aber keine Entscheidungsgrundlage für echte Investoren.
Langfristiges Denken schlägt kurzfristige Zahlen
Erfolgreiche Immobilieninvestoren denken in Zeiträumen von 10, 15 oder 20 Jahren – nicht in Momentaufnahmen. Das bedeutet: Sie akzeptieren bewusst auch eine niedrigere Einstiegsmietrendite, wenn sie im Gegenzug langfristiges Wertsteigerungspotenzial, Mietdynamik oder steuerliche Hebel erkennen.
Ein Beispiel:
Du kaufst heute mit 3,2 % Nettorendite in einem wachstumsstarken Speckgürtel von München, Leipzig oder Frankfurt.
- In 5-8 Jahren steigen die Mieten um 15-25 %
- Der Wert deiner Immobilie steigt mit
- Deine Finanzierungskosten bleiben gleich – dein Cashflow wächst
Was du eigentlich gekauft hast, ist nicht nur eine Immobilie, sondern eine Entwicklung.
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Steuervorteile als versteckte Rendite
Ein weiterer Punkt, den viele unterschätzen: Die steuerliche Komponente kann die reale Rendite einer Immobilie massiv steigern – gerade in der Anfangsphase.
- Zinszahlungen als Werbungskosten absetzbar
- AfA (Abschreibung) auf den Gebäudeanteil senkt das zu versteuernde Einkommen
- Instandhaltung, Verwaltung & Fahrtkosten steuerlich absetzbar
- Lohnsteuerermäßigungsantrag möglich – für sofortige monatliche
Diese Effekte tauchen in der Mietrendite nicht auf, verbessern aber deinen tatsächlichen Cashflow deutlich.
Worauf du stattdessen achten solltest
- Eigenkapitalrendite: Was bringt dir dein eingesetztes Kapital tatsächlich? Beispiel: Mit 20.000 € Eigenkapital eine 250.000 € Immobilie finanzieren und jährlich 5.000 € Tilgung aufbauen ist oft lukrativer als ein „teures“ Objekt mit 6 % Mietrendite, aber ohne Hebelwirkung.
- Vermögenszuwachs durch Tilgung: Jede Monatsrate zahlt dein Darlehen zurück – und baut damit still dein Vermögen auf. Die Mietrendite ignoriert diesen Effekt vollständig.
- Entwicklungspotenzial des Standorts: Wird hier gebaut? Gibt es Zuzug? Herrscht Wohnraummangel? Ein wachsender Standort kann aus einem mittelmäßigen Deal eine echte Renditemaschine machen.
- Mietsteigerungspotenzial: Sind die Mieten unter Marktwert? Gibt es Luft nach oben durch Indexmiete oder Modernisierung? Hier schlummern stille Reserven, die nicht in der Mietrendite auftauchen – aber in deinem Kontostand.
Fazit: Die Mietrendite ist nur der Anfang
Wer ausschließlich auf die Mietrendite schaut, riskiert, die wirklich lohnenden Investments zu übersehen. Profis bewerten ein Objekt ganzheitlich:
- Sie denken langfristig, nicht kurzfristig
- Sie analysieren steuerliche und strukturelle Vorteile
- Sie setzen auf Hebelwirkung, Standortqualität und nachhaltigen Vermögensaufbau
Wenn du also das nächste Mal eine Immobilienanzeige liest, frag dich nicht nur:
„Wie hoch ist die Mietrendite?“
Sondern:
„Was kann mir dieses Objekt in zehn Jahren ermöglichen?“
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