Nach zehn Jahren im Bestand sollte man sich die Frage stellen: behalten oder neu aufsetzen?
Eine vermietete Wohnung ist seit Jahren im Bestand, der Marktwert ist gestiegen und die Abschreibung läuft auf der alten Basis weiter. Klingt solide, aber vielleicht verschenkst du steuerliche Vorteile. Genau hier setzt die Ehegattenschaukel an. Sie ermöglicht es, die Abschreibung auf ein höheres Niveau zu heben und gleichzeitig steuerfreie Gewinne zu realisieren.
Bei der Ehegattenschaukel verkauft ein Ehepartner seine Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Frist steuerfrei an den anderen. Der kaufende Partner setzt den aktuellen Marktwert als neue Basis für die Abschreibung an. Die AfA startet damit faktisch neu und zwar auf höherem Niveau. Das Objekt bleibt in der Familie, nur steuerlich beginnt ein neuer Zyklus.
Ein großer Vorteil: Zwischen Ehepartnern fällt keine Grunderwerbsteuer an. Du sparst dir damit einen wesentlichen Teil der Kaufnebenkosten. Anfallen können lediglich Notar- und Grundbuchkosten. Der Name Schaukel beschreibt den Mechanismus gut, denn die Immobilie kann theoretisch nach weiteren zehn Jahren wieder zurück übertragen werden, wodurch sich der Effekt erneuern lässt.
Übrigens ist die Befreiung von der Grunderwerbsteuer nicht auf Ehepartner beschränkt. Auch zwischen eingetragenen Lebenspartnern oder Verwandten in gerader Linie, also Eltern und Kindern, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Partner A hat 2015 eine Wohnung für 200.000 € gekauft. Der Gebäudeanteil liegt bei 160.000 €. Bei 2 % AfA sind das 3.200 € pro Jahr. Nach zehn Jahren ist die Wohnung 260.000 € wert. Wie sieht die Entscheidung aus?
Wer behält, schreibt weiter auf der alten Basis ab. Es bleiben noch 40 Jahre mit je 3.200 € pro Jahr, also 128.000 € Rest-AfA.
Mit der Ehegattenschaukel verkauft Partner A für 260.000 € an Partner B. Nach Ablösung der Restschuld bleiben beispielsweise 140.000 € Liquidität. Der Gewinn von 60.000 € ist steuerfrei, weil die zehnjährige Frist abgelaufen ist. Partner B setzt den neuen Marktwert als AfA-Basis an. Der Gebäudeanteil beträgt jetzt 208.000 €, die AfA steigt auf 4.160 € pro Jahr und läuft für den vollen Zeitraum.
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Man könnte die alte Immobilie auch an Dritte verkaufen, den steuerfreien Gewinn mitnehmen und ein neues Objekt kaufen. Rechnerisch führt das ebenfalls zu einer AfA auf Basis des aktuellen Marktwerts. In der Praxis kommen jedoch zusätzliche Kosten und Aufwandsschritte hinzu.
Bei einem Verkauf an Dritte plus Neukauf zahlst du auf das neue Objekt Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %. Dazu kommen Maklerkosten auf beiden Seiten sowie doppelte Notar- und Grundbuchkosten. Bei einem Kaufpreis von 260.000 € summiert sich das schnell auf 25.000 bis 35.000 €. Außerdem braucht es Zeit und Aufmerksamkeit: Käufer finden, Besichtigungen, Verhandlungen, ein neues Objekt suchen, dessen Zustand und Mietersituation häufig weniger transparent sind. Eventuelle Leerstände oder Verzögerungen erhöhen das Risiko.
Die Ehegattenschaukel reduziert diesen Aufwand spürbar. Die Immobilie bleibt in bekannten Strukturen, die Nebenkosten sind deutlich niedriger und die Abschreibung wird auf das aktuelle Niveau gehoben. Du kombinierst damit steuerliche Wirkung mit operativer Einfachheit.
Damit die Gestaltung steuerlich anerkannt wird, prüft das Finanzamt genau. Diese Punkte müssen passen:
Die Ehegattenschaukel ist eine legale, steuerliche Option im Rahmen des Immobilienrechts. Sie kann steuerfreie Liquidität freisetzen, die Abschreibungsbasis auf das aktuelle Marktniveau heben und dabei die Immobilie im Familienbesitz halten. Entscheidend ist die saubere, fremdübliche Umsetzung zu Marktpreisen mit echtem Zahlungsfluss und die Einhaltung der zehnjährigen Frist bei vermieteten Objekten. Wer unsicher ist, ob sich die Schaukel im eigenen Fall lohnt und wie man das Ganze umsetzt, sollte das mit einem Steuerberater durchrechnen.
