Zu zweit investieren klingt logisch. Aus reiner Investment-Sicht kann getrennt kaufen jedoch die bessere Wahl sein. So findest du die passende Strategie für euch.
Gemeinsam starten, gemeinsam unterschreiben, gemeinsam Vermögen aufbauen. Wenn Paare in Immobilien investieren wollen, liegt dieser Weg oft auf der Hand. Doch ein zweiter Blick lohnt sich. Denn je nach Ziel kann es strategisch klüger sein, wenn jeder für sich kauft. Das klingt im ersten Moment ungewohnt, bringt aber handfeste Vorteile bei Finanzierung, Steuern und Flexibilität.
Die Strategie jeder kauft für sich funktioniert nur, wenn beide Partner eine eigene Bonität und ein eigenes Einkommen mitbringen. Sind Einkommen und Bonität vorhanden, kann jeder einzeln finanzieren und im Grundbuch stehen. So entfaltet ihr euer gemeinsames Potenzial am besten.
Ist nur einer berufstätig, ist die Entscheidung schlicht. Dann kauft derjenige, der die Finanzierung tragen kann. Der andere kann unterstützen, tritt aber nicht als Kreditnehmer auf. Wirklich spannend wird es erst, wenn beide verdienen und damit beide finanzierungsfähig sind. Dann entscheidet die Strategie.
Getrennt zu kaufen bedeutet nicht getrennte Wege. Es bedeutet, die individuelle Bonität, den eigenen Steuersatz und die rechtliche Flexibilität zu nutzen.
Lade dir jetzt den kostenlosen und exklusiven Report herunter und erfahre, wie du mehr von deinem hart verdienten Geld in deine eigene Tasche stecken kannst
Partner A kauft 2015 eine Wohnung für 200.000€. Der Gebäudeanteil liegt bei 140.000€, die AfA beträgt 2% pro Jahr, also 2.800€. Nach 10 Jahren ist die Wohnung 260.000€ wert.
Jetzt gibt es zwei Optionen:
Option 1 – Einfach behalten:
Die AfA läuft weiter auf alter Basis. Noch 40 Jahre × 2.800€ = 112.000€ Rest-AfA.
Option 2 – Ehegattenschaukel:
Partner A verkauft steuerfrei an Partner B. Zwischen Ehepartnern fällt keine Grunderwerbsteuer an. Partner B setzt den neuen Marktwert als AfA-Basis an: 50 Jahre × 3.640€ = 182.000€.
Die Differenz:
70.000€ mehr Abschreibung. Bei 42% Grenzsteuersatz sind das rund 29.000€ zusätzliche Steuerersparnis und das Objekt bleibt in der Familie.
Wer im Grundbuch steht, ist Eigentümer. Das klingt banal, ist aber zentral. Es spielt keine Rolle, wer die monatliche Rate überweist oder wer das Eigenkapital beigesteuert hat. Entscheidend ist der Eintrag im Grundbuch. Ihr habt drei Optionen: Nur Partner A im Grundbuch, nur Partner B oder beide zusammen, zum Beispiel hälftig.
Die Bank denkt in Sicherheiten. Deshalb haften häufig beide Partner für den Kredit, auch wenn nur einer Eigentümer ist. Das nennt sich gesamtschuldnerische Haftung. Konkret bedeutet das, dass die Bank beide heranziehen kann, wenn beide den Kreditvertrag unterschrieben haben. Eigentum und Haftung können also auseinanderfallen, was ihr bei der Gestaltung beachten solltet.
Bei Verheirateten gelten besondere Rahmenbedingungen. Zwischen Ehepartnern fällt keine Grunderwerbsteuer an und die Ehegattenschaukel ist grundsätzlich möglich. Im Fall einer Scheidung greift der Zugewinnausgleich. Unverheiratete sind rechtlich gesehen Fremde. Wer nicht im Grundbuch steht, hat keinen Anspruch auf die Immobilie, selbst wenn er über Jahre in Raten oder Modernisierungen investiert hat. Wenn ihr unverheiratet gemeinsam kauft, braucht ihr deshalb einen Partnerschaftsvertrag. Diese Absicherung ist ein Muss.
Getrennt kaufen ist für Kapitalanleger oft die optimale Variante, aber nicht immer. Es gibt Situationen, in denen ein gemeinsamer Kauf die richtige Entscheidung ist. Maßgeblich sind eure Ziele und eure finanzielle Ausgangslage.
Für Paare, die in Immobilien investieren, lohnt sich der Blick hinter das naheliegende Gemeinsam-Kaufen. Wenn beide Partner finanzierungsfähig sind, bietet der Einzelkauf klare Vorteile bei Skalierung, Steuern, Flexibilität und Risikoklarheit. Gleichzeitig gibt es gute Gründe für den gemeinsamen Kauf, etwa wenn eine Finanzierung allein nicht möglich ist oder wenn ihr ein Eigenheim plant. Wer sein Portfolio wie ein Team plant und bei der Eigentumsstruktur schlank bleibt, trifft meist die robusteste Entscheidung.
