Viele Immobilieninvestoren fiebern auf diesen Moment hin: 10 Jahre Haltedauer.
Denn danach ist ein Verkauf steuerfrei möglich und das kann je nach Objekt mehrere Zehntausend bis Hunderttausende Euro Gewinn bedeuten, ohne dass das Finanzamt mitverdient. Kein Wunder, dass viele glauben: „Nach 10 Jahren wird verkauft, fertig.“
Doch ist das wirklich immer die beste Lösung?
Oder macht es langfristig sogar mehr Sinn, die Immobilie zu behalten, den Cashflow zu steigern und ein stabiles Fundament für deine finanzielle Freiheit zu schaffen?
In diesem Artikel zeigen wir dir, wie Immobilien dich vor schleichendem Vermögensverlust schützen, wie der sogenannte Inflationshebel funktioniert und warum kein anderes Investment dieselbe Kombination aus Stabilität, Wachstum und Steuervorteilen bietet.
Die meisten kennen die Regel:
Wenn du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkaufst, fällt Spekulationssteuer an. Der Gewinn wird mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Das kann schnell 25–45 % des Gewinns kosten.
Das schmerzt!
Aber nach Ablauf der 10 Jahre entfällt diese Steuer komplett. Du kannst dein Objekt steuerfrei verkaufen und den Gewinn vollständig behalten. Zur Reinvestition, Schuldentilgung oder privaten Verwendung. Deshalb ist diese Frist einer der größten steuerlichen Hebel im deutschen Immobilienrecht.
Ein steuerfreier Verkauf kann strategisch sinnvoll sein, wenn:
Die wichtigste Frage vor einem Verkauf lautet immer:
„Was mache ich mit dem Geld danach?“
Denn ein sechsstelliger Betrag, der ungenutzt auf dem Konto liegt, wird durch Inflation jährlich weniger wert. Wenn du keine klare Reinvestitionsstrategie hast, kann das Verkaufen langfristig sogar schlechter sein als das Halten.
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Viele denken, nach 10 Jahren „lohnt sich das Halten nicht mehr“, weil:
Doch in der Praxis ist Halten manchmal die bessere langfristige Strategie, und hier ist warum:
Mit jeder Tilgung sinkt deine Restschuld. Selbst wenn die Abschreibung irgendwann endet, ist die Finanzierungslast viel geringer als zu Beginn. Gleichzeitig steigen die Mieteinnahmen langfristig und dein monatlicher Überschuss wächst, ohne dass du aktiv etwas tun musst.
Abbezahlte oder weitgehend getilgte Immobilien verbessern deine Bonität enorm. Sie erhöhen deine Sicherheiten, reduzieren dein Risiko und machen dich für Banken zum bevorzugten Kreditnehmer – ideal, wenn du dein Portfolio weiter ausbauen willst.
Vor allem für deine Altersvorsorge sind bezahlte Immobilien Gold wert. Sie werfen jeden Monat planbare Erträge ab, unabhängig von Kursschwankungen anderer Anlageklassen und können ein psychologischer und finanzieller Stabilitätsanker sein.
Viele Investoren fragen sich, was sie tun können, wenn die steuerliche Abschreibung (AfA) ihrer Immobilie ausläuft. Vor allem bei Objekten, die sie langfristig halten wollen. Schließlich sorgt die Abschreibung jedes Jahr für spürbare steuerliche Entlastung.
Eine Möglichkeit, die oft übersehen wird, ist die sogenannte Ehegattenschaukel.
Bei dieser Strategie verkaufst du die Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei an deinen Ehepartner. Für Verkäufe unter Ehepartnern fällt keine Grunderwerbsteuer an – nur Notar- und Grundbuchkosten.
Für deinen Partner gilt der Kauf als neuer Erwerb, wodurch die Abschreibung von vorne beginnt und zwar auf Basis des aktuellen Kaufpreises. Ist der Marktwert seit deinem ursprünglichen Kauf gestiegen, fällt der neue Abschreibungsbetrag entsprechend höher aus. Das bedeutet: Ihr könnt steuerlich erneut von der AfA profitieren, ohne dass die Immobilie die Familie verlässt.
Die Ehegattenschaukel eignet sich besonders bei vermieteten Immobilien mit guter Substanz, die langfristig gehalten werden sollen. So bleibt das Objekt im Familienbesitz, die steuerlichen Effekte werden neu aktiviert und ihr erhöht eure finanzielle Flexibilität, ohne Verkaufsgewinne an den Staat abgeben zu müssen.
Die 10-Jahres-Frist ist keine Einbahnstraße. Sie eröffnet dir zwei legitime Wege, doch keiner davon ist pauschal richtig oder falsch.
Am Ende entscheidet nicht die Steuerregel allein über den richtigen Weg, sondern deine individuelle Lebenssituation und langfristige Strategie. Beides ist möglich. Wichtig ist, dass du deine Entscheidung nicht aus dem Bauch heraus triffst, sondern mit einem klaren Plan für die nächsten 5, 10 und 20 Jahre.
Denn genau darum geht es bei Immobilieninvestments: Langfristig denken, strategisch handeln und Entscheidungen treffen, die zu deiner Vision von finanzieller Freiheit passen.
