Liebe(r) Kaufinteressent(in),
jede Investition hat Vor- und Nachteile. Immobilien gelten als vergleichsweise wertstabile Kapitalanlage und bieten langfristig Chancen auf Wertsteigerungen. Gleichzeitig bestehen – je nach Objekt, Marktphase und individueller persönlicher Situation und nicht kalkulierbaren äußeren Rahmenbedingungen –Risiken. Vor allem:
- Zinsänderungen nach Ablauf der Zinsbindung,
- Mietausfall und Leerstand,
- Instandhaltungs- und WEG-Sonderkosten sowie
- individuelle Abweichungen bei Steuern und Finanzierung.
Eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf und ausreichende Rücklagen sind daher entscheidend. Mit diesem Beratungsprotokoll möchten wir Sie freiwillig und transparent über wesentliche Chancen und Risiken von Immobilieninvestitionen informieren.
Das folgende Beratungsprotokoll stellt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung dar. Die enthaltenen Zahlen in den Beispielen dienen alleine dem besseren Verständnis und ersetzen keine individuelle Berechnung des Sie interessierenden Objekts. Zur Feststellung und Klärung Ihrer individuellen rechtlichen und steuerlichen Situation, kontaktieren Sie externe Rechts- und / oder Steuerberater.
1. Allgemeine Hinweise
1.1. Lage, Markt und Vermietbarkeit
Allgemein ist die Werthaltigkeit und Wertentwicklung einer Immobilie wesentlich von der Lage und deren Zukunftsperspektiven abhängig. Faktoren wie Konjunktur, Nachfrage, Arbeitsmarkt, Art und Struktur der Arbeitgeber, sowie Lärm- und Umweltaspekte oder ähnliche Besonderheiten beeinflussen die Entwicklungschancen.
Selbst bei sorgfältigster Auswahl und Standortanalyse, kann eine Lageverbesserung ebenso wie eine Lageverschlechterung eintreten.
Hierdurch können der Wert und die Vermietbarkeit des Objektes sowohl positiv als auch negativ beeinträchtigt werden.
Ein Großteil der Rendite entsteht durch Mieteinnahmen. Dabei besteht das Risiko, dass eine Immobilie künftig nur schlechter vermietet werden kann, Mieten sinken, Mieter zahlungsunfähig werden oder dass Sie während eines Leerstands die eigentlich umlagefähigen Betriebskosten selbst tragen müssen.
1.2. Mietrechtliche Rahmenbedingungen (Mieterhöhungen, Mietpreisbremse)
In Deutschland verfügt der Mieter im Wohnraumrecht über eine starke Position. Vermieter müssen zahlreiche gesetzliche Vorgaben einhalten, insbesondere bei Mieterhöhungen oder Modernisierungen. Die Durchsetzung eigener Rechte kann deshalb zeit- und kostenintensiv sein.
Auch zukünftige Gesetzesänderungen – sowohl mieter- als auch vermieterfreundliche – können nicht ausgeschlossen werden. Um finanzielle Risiken aus rechtlichen Konflikten zu minimieren, empfehlen wir den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung für vermietetes Wohneigentum.
1.3. Mietzuschüsse und Liquidität
In der Wirtschaftlichkeitsberechnung wurde die aktuelle IST-Miete zugrunde gelegt. Falls ein Mietzuschuss vereinbart wurde, dient er lediglich temporär zur Liquiditätsunterstützung und stellt keine dauerhafte Einnahme dar.
Steigt die Miete nicht wie vorgesehen oder fällt der Zuschuss weg, kann dies die Liquidität belasten. Wir empfehlen, Mietzuschüsse nicht fest einzuplanen, sondern eher als Reserve zu betrachten.
1.4. Renditehorizont und Wertschwankungen; steuerliche 10-Jahresfrist
Eine Immobilie als Kapitalanlage zielt auf langfristigen Vermögensaufbau ab. Aufgrund von Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar entstehen zu Beginn immer zusätzliche Kosten. Ein kurzfristiger Weiterverkauf kann daher zu finanziellen Verlusten führen.
Hinzu kommt: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft, ist der Verkaufserlös einkommenssteuerpflichtig. Das erschwert kurzfristig gewinnbringende Verkäufe. Siehe hierzu ausführlich im Punkt „steuerliche Risiken“.
Der Wert einer Immobilie hängt zudem von allgemeinen Markt- und Wirtschaftsbedingungen ab. Wertschwankungen sind normal und erwartbar. Es gibt keine Garantie dafür, dass sich ein Objekt zum gewünschten Zeitpunkt gewinnbringend veräußern lässt – selbst nicht nach längerer Haltedauer. Es besteht daher das Risiko, dass Sie bei einem Verkauf einen finanziellen Verlust erleiden.
1.5. Instandhaltung, Modernisierung, versteckte Mängel
Sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsimmobilien entstehen regelmäßig Kosten für Instandhaltung, Modernisierung oder Sanierung. Durch erhöhte Beanspruchung oder schlechte Qualität von Bauteilen können sich diese zudem schneller als üblich abnutzen, wodurch frühere oder höheren Instandhaltungskosten entstehen können.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) trägt diese Kosten für das Gemeinschaftseigentum.
Betrifft die Maßnahme ausschließlich Ihr Sondereigentum (bspw. die von Ihnen erworbene Wohnung), so sind die Kosten durch Sie als Sondereigentümer zu tragen.
Bevor wir Objekte ankaufen und unseren Kunden als Investitionsobjekt anbieten führen wir nach bestem Wissen und Gewissen eine umfassende (technische, rechtliche und substanzielle) Überprüfung des Zustands der Immobilie durch. Trotz sorgfältiger Prüfung können versteckte Mängel auftreten, z. B. an Dach, Fassade oder Leitungen.
Bei Bestandsimmobilien bestehen meist keine Gewährleistungsansprüche. Nicht offengelegte, dem Verkäufer bekannte Mängel können einen Sachmangel darstellen. Der Käufer muss in einem Gerichtsprozess jedoch nachweisen, dass der Verkäufer Kenntnis von den Mängeln hatte.
1.6. Gemeinschaftskosten, Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen (WEG) , Verwaltung: Gemeinschafts- und Sondereigentum (WEG)
In der Anfangsphase einer Investition kann es vorkommen, dass unerwartete Kosten auf die WEG oder Sie als Eigentümer zukommen. Eine unzureichend geführte Instandhaltungsrücklage für Verschleißteile (bspw. Dach, Fenster, Fassade oder Heizung) kann notwendige Reparaturen verzögern und zu Sonderumlagen führen. Dies kann Ihre Rendite erheblich beeinträchtigen und sogar zu Mehrkosten führen.
Eine sorgfältige Prüfung der WEG-Unterlagen (Protokolle der Eigentümerversammlungen, aktuelle Rücklagenhöhe, Teilungserklärung) ist daher zwingend empfehlenswert.
Die von der WEG beauftragte Hausverwaltung kümmert sich in der Regel nur um das Gemeinschaftseigentum.
Für das Sondereigentum (Ihre Wohnung) müssen Sie selbst sorgen. Dass bedeutet, dass Sie etwa Mieterhöhungen oder Reparaturen selbst durchführen bzw. beauftragen müssen. Eine Sondereigentumsverwaltung kann hier entlasten.
2. Hinweise zu Miete und Mietern
2.1. Altverträge
Altverträge können besondere Kündigungsfristen, fehlende oder unzureichende Mietsicherheiten oder unübliche Nebenkostenregelungen enthalten. Kautionen sind oft nicht korrekt hinterlegt, was bei Mieterwechsel zu Liquiditätsbelastungen führen kann.
Mit Altverträgen ist daher das Risiko einer größeren finanziellen Belastung verbunden als ursprünglich gedacht.
2.2. Mieterhöhungen und Modernisierung
Mieterhöhungen sind gesetzlich begrenzt und an strenge Anforderungen gebunden.
In Gebieten mit Mietpreisbremse gelten zudem besondere Informationspflichten.
Fehler in der Formulierung können die Mieterhöhung unwirksam machen.
Eine rechtliche Begleitung durch einen Rechtsberater ist daher sinnvoll.
3. Hinweise zu Steuerrisiken
3.1. Steuervorteile
Ein großer Teil Ihrer Finanzierung und monatlichen Kosten wird durch Steuervorteile entlastet. Diese Vorteile hängen stark von Ihrem Einkommen ab. Wenn Ihr Einkommen sinkt – zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit – verringern sich auch die Steuervorteile, und die Immobilie kann für Sie teurer werden. In schweren Fällen kann ein Verkauf – gegebenenfalls sogar mitder Immobilie notwendig werden.
Daher kann eine zusätzliche Absicherung sinnvoll sein. Auch die steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungskosten in den ersten drei Jahren sollte im Einzelfall geprüft werden.
3.2. Steuerliche Behandlung von Veräußerungsgewinnen
Beim Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie muss der Gewinn versteuert werden, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien veräußert, kann dies als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden. In diesem Fall unterliegt der Gewinn möglicherweise zusätzlich der Gewerbesteuer.
Immobilien sollten daher nicht ausschließlich aus steuerlichen Gründen gekauft werden, sondern immer unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und weiteren Faktoren.
3.3. Rechtslage
Es besteht keine Garantie dafür, dass die aktuell geltenden Steuergesetze in ihrer jetzigen Form bestehen bleiben. Die genannten steuerlichen Informationen entsprechen daher dem derzeitigen Rechtsstand, der aktuellen Rechtsprechung und deren Auslegung in der steuerlichen Fachliteratur.
Die Freundeskreis Gruppe übernimmt keine Gewähr dafür, dass die für Sie zuständigen Finanzbehörden das durch uns zur Verfügung gestellte Restnutzungsdauergutachten zu Ihrem Vorteil berücksichtigen. Die Berücksichtig des Gutachtens hängt von den individuellen Umständen sowie von der jeweilig zuständigen Finanzverwaltung ab. Die Freundeskreis Gruppe hat hierauf keinen Einfluss.
Grundsätzlich gilt, dass manche steuerliche Effekte von der Finanzverwaltung im Einzelfall anerkannt werden müssen, damit Sie diese in Anspruch nehmen können. Es besteht immer das Risiko, dass geplante und in unseren Kalkulationen ausgewiesene steuerliche Vorteile durch die Finanzbehörden nicht genehmigt werden. Die Freundeskreis Gruppe hat keinen Einfluss auf die Bewertung der Finanzbehörden.
Künftige Gesetzesänderungen oder abweichende Interpretationen durch Finanzbehörden und Gerichte können nicht ausgeschlossen werden.
4. Hinweise zu Finanzierungsrisiken
4.1. Finanzierung und Finanzierungsrahmen
Bei der Immobilienfinanzierung bewerten Kreditinstitute ein Objekt nicht nach dem Kaufpreis oder dem aktuellen Marktwert, sondern nach dem Beleihungswert. Dieser beschreibt den Wert, der langfristig und unabhängig von Marktschwankungen voraussichtlich erzielbar ist. Er liegt in der Regel unter dem Marktwert, da Banken Sicherheitsabschläge berücksichtigen.
Dadurch wird nicht der gesamte Kaufpreis finanziert, sondern nur ein bestimmter Anteil des Beleihungswerts. Die verbleibende Differenz muss durch Eigenkapital oder eine nachrangige Finanzierung gedeckt werden.
Je nach Objektart, Lage und Marktsituation kann der Beleihungswert erheblich unter dem Kaufpreis liegen. Dies kann die erforderliche Eigenkapitalquote deutlich erhöhen oder die Finanzierbarkeit insgesamt beeinflussen.
Fehlt Eigenkapital, kann eine monatliche Unterdeckung entstehen. Prüfen Sie, ob mögliche Liquiditätslücken durch Ihre Rücklagen gedeckt werden können.
4.2. Kosten und Gebühren
Eine Finanzierungsberechnung basiert auf geschätzten Gebühren und Kosten, etwa für Notar, Grunderwerbsteuer, Bankgebühren oder ein Disagio. Diese Werte orientieren sich an bisherigen Erfahrungsdaten und können in der Realität höher oder niedriger ausfallen. Dadurch verändern sich sowohl der Gesamtaufwand als auch die finanzielle Belastung.
Verbindliche und endgültige Beträge ergeben sich ausschließlich aus Bescheiden, Verträgen und Rechnungen entnommen werden.
4.3. Steuerliche Anerkennung
Die Höhe der tatsächlich abzugsfähigen Werbungskosten und ansetzbaren Abschreibungen zeigt sich erst mit dem Steuerbescheid.
Die steuerlich anerkannten Beträge können höher oder niedriger sein, wodurch sich das Ergebnis der Finanzierungsbelastung nach Steuern ändern kann.
Fehlt Eigenkapital, kann eine monatliche Unterdeckung entstehen. Prüfen Sie, ob mögliche Liquiditätslücken durch Ihre Rücklagen gedeckt werden können.
4.4. Steuerersparnisse
Die Einkommensteuerersparnis aus steuerlichen Verlusten wird erst mit der Einkommensteuererklärung ermittelt, meist ein bis zwei Jahre nach Entstehen des Verlustes. Die Auszahlung erfolgt frühestens im folgenden Jahr, abhängig von Abgabezeitpunkt und Bearbeitungsdauer durch die Finanzbehörde.
Ein Lohnsteuerermäßigungsantrag kann die Liquidität während des Jahres verbessern. Für eine korrekte und fristgerechte Einreichung wird die Unterstützung durch eine steuerliche Fachperson empfohlen.
4.5. Bewirtschaftungskosten, Hausgeld und WEG
Zu nicht-umlagefähigen Nebenkosten bzw. Bewirtschaftungskosten zählen u. a. die Instandhaltungsrücklage und Hausverwaltergebühren.
Diese Kosten sind nach heutigem Stand kalkuliert, können sich aber kurzfristig und über die Jahre ändern, so dass sich das Berechnungsergebnis ebenfalls verbessert oder verschlechtert.
Auch haftet jeder Wohnungseigentümer anteilig für Wohngelder, die ein anderer Eigentümer der betreffenden Wohnungs-Eigentums-Gemeinschaft evtl. nicht entrichtet.
4.6. Datenbasis und Zinssätze
Die in der Beispielrechnung verwendeten personenbezogenen Daten – einschließlich des Grenzsteuersatzes – stammen aus den von Ihnen bereitgestellten Angaben. Die Richtigkeit der Berechnung hängt davon ab, ob diese Werte korrekt sind. Entscheidend ist der Unterschied zwischen Bruttoeinkommen und zu versteuerndem Einkommen, da beim zu versteuernden Einkommen bereits Freibeträge und Abzüge berücksichtigt sind. Der korrekte Grenzsteuersatz muss daher eindeutig festgelegt sein.
Eine Haftung oder Gewähr für die Verwendung dieses Steuersatzes in Beispielberechnungen wird nicht übernommen.
Steuerliche und finanzielle Berechnungen durch uns sind lediglich Schätzungen aufgrund vergangener Erfahrungen. Alle Werte können unter Berücksichtigung Ihrer individuellen Situation abweichen. Dies betrifft besonders Zinssätze, da Banken diese tagesaktuell und abhängig von Bonität und Eigenkapital festlegen. Von uns dargestellte Zinssätze sind daher immer unverbindlich.
Wird in einer Berechnung die Tilgung auf Null gesetzt, dient dies der besseren Darstellung der Wirtschaftlichkeit. In der Realität enthält jede Finanzierung eine Tilgung, deren Höhe die langfristige Belastung beeinflusst.
Auch die Liquiditätsberechnung ist eine Prognose. Verschiebungen können jederzeit auftreten, z. B. beim Hausgeld, bei dem kurzfristig Auslagen entstehen können. Nicht umlagefähige Nebenkosten und zeitverzögert eintreffende Steuervorteile können die Liquidität zusätzlich belasten.
Eine Immobilie ist kein risikofreies Anlageprodukt. Unerwartete Kosten wie Mietausfälle, Reparaturen oder sonstige Auslagen sind jederzeit möglich. Daher müssen ausreichende Rücklagen vorhanden sein, da unsere Beispielrechnungen immer von einem störungsfreien Verlauf ausgehen.
4.7. Tilgung und Zinsänderungsrisiko
Nach Ablauf der Zinsfestschreibung besteht das Risiko, dass Sie höhere Zinsen zu entrichten haben.
Die zukünftige Zinsentwicklung ist nicht vorhersehbar. Steigen die Zinsen bis zum Ende der Festschreibungsfrist, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden und die laufende Belastung erhöhen.
4.8. Vermittlung von Kontakten zu Finanzierungsinstituten und Beratern
Als Teil unserer Mission, Immobilien als Kapitalanlagen für Jedermann zugänglich zu machen, stellen wir auf Ihren Wunsch Kontakt zu finanzierenden Banken und Beratern her. Dies erfolgt ausschließlich zur Unterstützung des Käufers bei der eigenverantwortlichen Finanzierungsentscheidung.
Diese Banken und/oder Berater sind unabhängige Dritte, sodass wir keine Haftung für die Einhaltung der diesen obliegenden Pflichten übernehmen können.
Wir nehmen selbst keine Finanzierungsberatung vor und treten nicht als Kreditvermittler oder Darlehnsvermittler auf. Die Auswahl der Finanzierungspartner, die Prüfung der Konditionen sowie der Abschluss von Darlehensverträgen obliegen ausschließlich dem Käufer. Wir stellen Ihnen wunschgemäß lediglich eine Auswahl an Beratern oder finanzierenden Instituten her.
Eine rechtliche oder wirtschaftliche Verantwortung oder Haftung für die Inhalte, Konditionen, Empfehlungen oder Entscheidungen dieser Dritten wird nicht übernommen.
Provisionszahlungen oder der Austausch sonstiger wirtschaftlicher Vorteile zwischen der Freundeskreis Gruppe und sonstigen Dritten findet nicht statt.
5. Übersicht Risiken mit Priorisierung und Gegenmaßnahmen
Die folgende Tabelle bewertet typische Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkungsstärke. Die Priorität ergibt sich aus der Kombination beider Werte. Die Beispielmaßnahmen sind Anregungen und ersetzen keine Beratung.
| Risiko |
Eintritts-
wahrscheinlichkeit |
Auswirkungs-
stärke |
Priorität |
Typische Ursachen |
Beispielhafte Gegenmaßnahmen |
| Zinsänderungsrisiko nach Zinsbindung |
mittel bis hoch |
hoch |
hoch |
Ablauf der Zinsfestschreibung bei gestiegenem Zinsniveau |
Frühzeitige Prolongationsangebote prüfen; höhere anfängliche Tilgung; ausreichende Liquiditätsreserve; Forward-Darlehen erwägen. |
| Mietausfall/Leerstand |
mittel |
hoch |
hoch |
Zahlungsverzug des Mieters; Neuvermietung dauert; Lage-/Objektmängel |
Bonitätsprüfung, marktgerechte Miete, Instandhaltung, professionelle Verwaltung; Reserve von 1–3 Monatsmieten/Jahr. |
|
WEG-Sonderumlage/
Instandhaltungsspitzen
|
mittel |
mittel bis hoch |
hoch |
Niedrige Instandhaltungsrücklage; Sanierungsstau; unerwartete Schäden |
WEG-Unterlagen prüfen (Rücklage, Protokolle, Beschlüsse); technisches Gutachten; realistische Rücklagenplanung. |
| Beleihungswert-Unterdeckung |
mittel |
mittel |
mittel |
Bank setzt vorsichtigen Beleihungswert an, unter Kaufpreis |
Mehr Eigenkapital einplanen; Kaufpreisverhandlung; Alternativobjekte prüfen. |
| Rechtliche Auseinandersetzungen |
niedrig bis mittel |
mittel |
mittel |
Streit über Mieterhöhung, Betriebskosten, Mängel |
Rechtsschutzversicherung; anwaltliche Begleitung bei Mieterhöhungen/Modernisierung; saubere Dokumentation. |
| Steuerrisiko/Abweichende Anerkennung |
niedrig bis mittel |
mittel |
mittel |
Abweichende Beurteilung durch Finanzamt; Gesetzesänderungen |
Steuerberatung; konservative Annahmen; Nachweise/Gutachten (z. B. Restnutzungsdauer) bereithalten. |
|
Liquiditätsbelastung/
Unterdeckung
|
mittel |
mittel bis hoch |
hoch |
Nicht umlagefähige Kosten, Tilgung, Zins, zeitverzögerte Steuererstattung |
Monatliche Liquiditätsrechnung; Puffer von 3–6 Nettokaltmieten; realistische Bewirtschaftungskosten ansetzen. |
