Beratungsprotokoll

Liebe(r) Kaufinteressent(in),

jede Investition hat Vor- und Nachteile. Die Anlage in Immobilien hat nach den bisherigen Erfahrungen den Vorteil der relativen Wertbeständigkeit und langfristig die Chance von attraktiven Sachwertsteigerungen zu bieten.

Andererseits sind mit der Entscheidung zum Kauf von Immobilien auch grundsätzliche Risiken verbunden, die wir transparent kommunizieren möchten. Im Rahmen einer freiwilligen Aufklärung, haben wir zu Ihrer zusammenfassenden Information die denkbaren wesentlichen wirtschaftlichen Risiken kurz dargestellt. Die Argumente, die für den Erwerb der von uns empfohlenen Objekte sprechen, sind nach unserer Ansicht überzeugend und behalten ihre Gültigkeit. Gleichzeitig ist uns wichtig zu betonen, dass es keine Anlage völlig ohne Risiken gibt und auch über die aufgelisteten Punkte hinaus, weitere Risiken bestehen können.

1. Allgemeine Hinweise

1.1.
Allgemein ist die Werthaltigkeit und Wertentwicklung einer Immobilie wesentlich von der Lage und deren Entwicklung abhängig. Diese wiederum wird von vielen Faktoren wie Konjunktur, Struktur der Arbeitgeber, Nachfrage, Lärm- und Umweltaspekte oder ähnliche Besonderheiten bestimmt. Auch bei sorgfältigster Auswahl und Einschätzung der Lage steht der Chance der Lageverbesserung immer das Risiko der Lageverschlechterung gegenüber. Hierdurch können der Wert und die Vermietbarkeit des Objektes beeinträchtigt werden. Vermietete Immobilien erwirtschaften einen wesentlichen Teil ihrer Rendite aus den Miet-/Pacht-Einnahmen. Es ist denkbar, dass ein Objekt eines Tages nur zu schlechteren Konditionen wiedervermietbar ist. Auch besteht die Möglichkeit des totalen Mietausfalls (z. B. durch Zahlungsunfähigkeit des Pächters / Mieters). Im Fall des Leerstandes sind, die sonst auf den Mieter umlegfähigen Nebenkosten, vom Eigentümer selbst zu tragen.

1.2.
Grundsätzlich ist auch zu erwähnen, dass bei Wohnungen das nicht unkomplizierte Mietrecht gilt und die gerichtliche Durchsetzung Ihrer Rechte manchmal erhebliche Zeit in Anspruch nimmt. Gesetzesänderungen im Mietrecht (z. B. weitere Herabsetzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen) sind ebenfalls nicht auszuschließen. Wir empfehlen im Allgemeinen den Abschluss einer Rechtsschutzversicherung für vermietetes Wohneigentum.

1.3.
Bei der in der Berechnung kalkulierten Miete handelt es sich um die aktuelle IST-Miete. Sofern ein Mietzuschuss gewährt wird, kann dieser für einen bestimmten Zeitraum als Puffer verwendet werden. Wenn sich die IST-Miete nicht wie geplant erhöhen lässt, kann dies die Liquiditätsberechnung belasten. Der Mietzuschuss sollte daher auf jeden Fall zurückgestellt werden.

1.4.
Immobilien, die als Kapitalanlage gekauft werden, sollen eine Rendite erwirtschaften. Es ist darauf hinzuweisen, dass Immobilien zumeist lediglich langfristig die Chance zur Gewinnrealisierung bieten. Da die einmalig anfallenden Kosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Vermittlungsprovisionen u. ä. beim Erwerb gezahlt werden müssen, besteht die Möglichkeit, dass der Käufer beim kurzfristigen Wiederverkauf eines Objektes einen finanziellen Verlust erleidet. Hier muss vor allem auch die Gesetzgebung berücksichtigt werden, die einen Wiederverkauf der Immobilie innerhalb der ersten 10 Jahre als steuerschädlich einstuft und somit ein kurzfristiger Verkauf des Objektes zum Nachteil des Käufers gereicht (siehe Punkt „steuerliche Risiken“). Darüber hinaus liegen die Gewinnchancen neben den Steuervorteilen hauptsächlich in der Wertentwicklung des Marktes. Da Immobilien, wie andere Wirtschaftsgüter auch, Wertschwankungen unterliegen und abhängig sind von allgemeinen Wirtschafts- und Konjunkturzyklen, kann nicht als sicher unterstellt werden, dass der Eigentümer zu einem bestimmten Zeitpunkt im Falle des Verkaufs einen bestimmten Preis erzielen kann. Auch der Wert von Immobilien ist vom allgemeinen Konjunkturverlauf abhängig und kann sich nach unten entwickeln. In einem solchen Fall wäre es auch denkbar, dass trotz langfristigem Besitz der Wohnung ein Verlust realisiert wird.

1.5.
Gerade im langfristigen Bereich muss bei allen Immobilien (Neubauten und gebrauchte Objekte) mit zusätzlichen Aufwendungen wie Erhaltung und Modernisierungen etc. gerechnet werden. Obwohl bei einem Neubauobjekt in der Regel fünf Jahre Gewährleistungsansprüche bestehen, ist es grundsätzlich denkbar, dass solche Ansprüche aufgrund mangelnder Leistungsfähigkeit des ausführenden Handwerkers nicht realisiert werden können. Für gebrauchte Objekte bestehen generell keine Gewährleistungsansprüche.

1.6.

 Es besteht daher auch zu Anfang der Investition die Möglichkeit, dass weitere Kosten auf die Eigentümergemeinschaft und/oder den einzelnen Käufer zukommen. Entscheidend für die Höhe der Einzelbelastung ist dabei auch die Höhe der gebildeten Instandhaltungsrücklage und etwaige anstehende bzw. bereits beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen. Immobilien sind regelmäßig instand zu setzen: Aufgrund zu geringer Instandhaltungsvorsorgen können sich negative Abweichungen bei den geplanten Renditen ergeben. Instandhaltungsrücklagen für Verschleißteile (Dach, Fenster, Fassaden, Heizung etc.) sind ausreichend zu bilden, so dass sich hieraus keine nachteilige wirtschaftliche Auswirkung ergeben kann.

1.7.
Es ist auch zu beachten, dass vom Verwalter – wenn nicht ausdrücklich etwas anderes schriftlich vereinbart ist – lediglich das Gemeinschaftseigentum verwaltet wird, d. h. der Eigentümer hat sich um die Verwaltung des Sondereigentums selbst zu kümmern (Durchsetzung von Mieterhöhungen, Auftragsvergabe von anfallenden Reparaturen innerhalb der Wohnung etc.). Wir empfehlen, um sich von dem Objekt, dem Zustand, den vorhandenen WEG-Beschlüssen und den sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten einen Überblick zu verschaffen, vor Erwerb in die WEG-Protokolle der Vorjahre und in die Teilungserklärung Einblick zu nehmen. Zudem empfiehlt es sich, für die Verwaltung des Sondereigentums eine Sondereigentumsverwaltung zu beauftragen, sofern eine ganzheitliche Verwaltung gewünscht ist.

2. Hinweise zu Neu- und Umbau

2.1.
Sollte zum Zeitpunkt der Kaufentscheidung noch keine Baugenehmigung für das Objekt vorliegen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass das Objekt nicht durchführbar ist, lediglich verändert durchführbar ist oder Verzögerungen in der Durchführung auftreten.

2.2.
Bei fehlender Baugenehmigung besteht auch zwangsläufig noch keine endgültige Planung. Es ist daher grundsätzlich möglich, dass sich die Grundrisse noch verändern und auch die Art und Weise der Bauausführung angepasst werden muss. Hieraus könnten sich Nachteile für den Käufer ergeben, insbesondere bezüglich des Bauwerkes selbst bzw. des vereinbarten Kaufpreises. Hier kann der Notar im Rahmen des Kaufvertrages jedoch Vorsorge treffen.

2.3.
Bei noch nicht realisierten Objekten bestehen grundsätzlich Risiken für den Käufer bis zur endgültigen Fertigstellung. Wird das Objekt von einem Generalunternehmer (Generalunternehmer: Ein Gesamtunternehmer, der von einem Auftraggeber mit der Ausführung eines Bauauftrages betraut ist und der sich zur Erfüllung dieser Aufgabe anderer Unternehmer bedienen kann und bedient) erstellt, ist dessen Leistungsfähigkeit und Bonität entscheidend für den Erfolg maßgebend. Der Käufer ist bei Kauf einer Eigentumswohnung von einem Bauträger zwar durch die gesetzliche Ratenzahlung gemäß Makler- und Bauträgerverordnung weitgehend geschützt, da der Kaufpreis nur ratierweise entsprechend dem tatsächlichen Fortschritt der Bauarbeiten gezahlt wird. Verzögerungen bei der Fertigstellung, die auch Auswirkungen auf die Finanzierung (siehe dort) haben können, sind jedoch nicht ausgeschlossen. Grundsätzlich besteht auch die Gefahr, dass bei nicht vollständiger Fertigstellung die Eigentümergemeinschaft Mittel aufbringen muss, die über dem vereinbarten Kaufpreis liegen, um das Objekt zu realisieren.

2.4.
Für zu erstellende Objekte existieren oft noch keine Mietverhältnisse. Die der Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegten Mieten sind also Annahmen, die später evtl. nicht realisiert werden können. Auch ist der spätere Mieter noch nicht bekannt.

2.5.
Bei den Bauzeitinszen handelt es sich um Schätzwert; diese können je nach Dauer der Bauzeit höher oder niedriger ausfallen.
Trotz sorgfältiger Auswahl und Prüfung ist es denkbar, dass ein Objekt verborgene Mängel enthält. Obwohl der Verkäufer solche ihm bekannten, nicht sichtbaren Mängel nicht verschweigen darf, trägt der Käufer das Risiko, sofern der Verkäufer diese Mängel nicht kannte. Bauteile können sich schneller abnutzen als erwartet, und somit zu früheren oder höheren Instandhaltungskosten führen.

3. Hinweise zu Miete und Mietern

3.1.
Manchmal haben Mieter in gebrauchten Gebäuden alte Mietverträge mit langen Kündigungsfristen und mit erhöhtem Kündigungsschutz oder mit abweichenden Nebenkosten-Regelungen, keine Mietkaution oder zwischenzeitlich unwirksam gewordenen Vertragsklauseln etc. Daneben kann es vorkommen, dass nicht sämtliche, üblicherweise durch den Mieter zu tragende Nebenkosten umlagefähig sind und der Eigentümer diese aus eigenen Mitteln tragen muss.

4. Hinweise Steuerrisiken

4.1.
Ein nicht unerheblicher Anteil der Finanzierung des Objektes sowie die laufenden, monatlichen Belastungen werden durch Ausnutzen von Steuervorteilen geprägt. Diese Steuervorteile sind völlig abhängig von der persönlichen Situation des Käufers. Einkommensverschlechterungen führen zu Verringerung der Steuervorteile und damit zu einer Verteuerung der Finanzierung. Arbeitslosigkeit oder Erwerbsunfähigkeit können im Extremfall dazu zwingen, dass die Immobilie mit Verlust verkauft werden muss. Es kann sinnvoll sein, den Abschluss einer zusätzlichen Arbeitslosenversicherung zu prüfen. Bei Verkauf einer Immobilie im Privatbesitz wird der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn veräußert wird. Sollten innerhalb eines Fünfjahreszeitraumes mehr als drei Objekte veräußert werden, kommt möglicherweise ein gewerblicher Grundstückshandel in Betracht. Ein sich aus der Veräußerung ergebener Gewinn unterläge in diesem Fall der Einkommensteuer und eventuell der Gewerbesteuer. Anleger sollten daher nie ein Objekt nur aus steuerlichen Gründen, sondern auch unter sorgfältiger Beachtung von Lage, Substanz und weiteren Kriterien erwerben. Gerade die Absetzbarkeit von Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre sollte immer genau geprüft werden.

4.2.
Es gibt keine Gewähr dafür, dass die zurzeit gültigen Steuergesetze in unveränderter Form fortbestehen. Die dargestellten steuerlichen Angaben geben deshalb die derzeitige Rechtslage, die aktuelle Rechtsprechung sowie deren Interpretation durch die steuerliche Fachliteratur wieder.
Zukünftige Gesetzesänderungen, abweichende Gesetzesauslegungen durch Finanzbehörden und -gerichte können nicht ausgeschlossen werden.

4.3.
Darüber hinaus sind manche steuerlichen Konstruktionen von der Anerkennung durch die Finanzbehörden abhängig. Zum Beispiel Erhaltungsaufwendungen, die Frage, ob ein Objekt steuerlich Neubau oder sanierter Altbau ist, Aufwendungen bei Objekten, die unter Denkmalschutz stehen etc. müssen im Einzelfall vom Finanzamt anerkannt werden. Gleiches gilt auch für die Verwendung von Restnutzungsdauergutachten. Hier besteht über das Risiko juristischer Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung hinaus die Gefahr, dass Dinge, die vorher eindeutig erschienen, letztendlich gar nicht anerkannt werden.

5. Hinweise zu Finanzierungsrisiken

5.1.
Aufgrund des Verhältnisses von Kaufpreis zu Mieteinnahme werden in Deutschland Immobilien in den allermeisten Fällen mit Eigenkapital erworben. Geschieht dies nicht, kann ein echter Kostenaufwand monatlich oder jährlich für den Eigentümer/Käufer entstehen. Prüfen Sie bei Ihren Finanzierungsberechnungen, ob eine Unterdeckung vorhanden ist und ob diese aus eigenen Einkünften regelmäßig ausgeglichen werden kann.

5.2.
Eine Finanzierungs-Berechnung ist immer eine Art Vorausschau. Anfallende Gebühren und Kosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Bankgebühren, Disagio etc.) sind aus Erfahrungswerten angenommen. Die tatsächlichen Gebühren etc. können höher oder niedriger sein. Dadurch würde sich der Gesamtaufwand und damit die Finanzierungsbelastung ändern. Die endgültigen Werte können nur den Bescheiden, Verträgen und Rechnungen entnommen werden.

5.3.
Die Höhe der tatsächlich abzugsfähigen Werbungskosten und ansetzbaren Abschreibungen ergibt sich bei der endgültigen Prüfung durch das Finanzamt. Die steuerlich anerkannten Beträge können höher oder niedriger sein, wodurch sich das Ergebnis der Finanzierungsbelastung nach Steuern ändern kann.

5.4.
Die sich aus den steuerlichen Verlusten aus Vermietung ergebende Einkommensteuerersparnis wird in der Regel im Rahmen der Einkommensteuererklärung (ein bis zwei Jahre später) ermittelt. Der liquide Zufluss der Einkommensteuerersparnis erfolgt dementsprechend frühestens erst im Folgejahr, je nach Abgabe der Steuererklärung und der Bearbeitungsdauer durch die Finanzbehörde. Durch den Einsatz des sogenannten Lohnsteuerermäßigungsantrages kann die unterjährige Liquidität optimiert werden. Für die frist- und formgerechte Einreichung des Antrages empfehlen wir einen Steuerberater hinzuzuziehen.

5.5.
Zu den nicht-umlagefähigen Nebenkosten bzw. Bewirtschaftungskosten zählen u. a. die Instandhaltungsrücklage und Hausverwaltergebühren. Diese Kosten sind nach heutigem Stand kalkuliert, können sich aber kurzfristig und über die Jahre ändern, so dass sich das Berechnungsergebnis ebenfalls verbessert oder verschlechtert. Auch haftet jeder Wohnungseigentümer anteilig für Wohngelder, die ein anderer Eigentümer der betreffenden Wohnungs-Eigentums-Gemeinschaft evtl. nicht entrichtet.

5.6.
Sämtliche Personendaten, insbesondere die Angabe des richtigen Grenzsteuersatzes, in der Beispiel-Berechnung entstammen Ihren Angaben. Die Berechnung kann natürlich nur insoweit richtig sein, sofern auch Ihre Angaben korrekt sind. Für den richtigen Grenzsteuersatz ist besonders der Unterschied zwischen „Brutto“ und „zu versteuerndem Einkommen“ zu beachten. Das zu versteuernde Einkommen ist meist niedriger als das Brutto, da hierbei eventuelle Freibeträge (Kinderfreibeträge, Werbungskosten, etc.) schon abgezogen sind. Stellen Sie unbedingt sicher, dass hier mit dem richtigen Wert gerechnet wurde. Die Freundeskreis Gruppe übernimmt keinerlei Haftung oder Gewähr für die Verwendung des Grenzsteuersatzes in beispielhaften Kalkulationen.
Steuerliche Berechnungen sind immer Schätzungen. Alle Angaben in der Berechnung sind ca.-Werte und können schwanken. Dies gilt ganz besonders für Zinssätze, da diese von der Bank abhängig von Kapitalmarkt, Bonität und Eigenkapital festgelegt werden. Zinssätze sind immer unverbindlich.
Sollte in der Berechnung die Tilgung auf Null gesetzt worden sein, so dient das meist Transparenzgründen, um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie deutlich zu machen. Es macht in der Berechnung einen Unterschied, ob die Immobilie in 30 Jahren getilgt wird oder in 10 Jahren. Um aber die Rentabilität der Immobilie zu illustrieren, kann es Sinn ergeben, die Tilgung wegzulassen. Natürlich wird die tatsächliche Finanzierung immer eine Tilgung enthalten.
Die gesamte Liquiditätsberechnung ist als Bilanz zu verstehen: Es kann immer zu Verschiebungen kommen oder dass z. B. beim Hausgeld der Käufer in Vorleistung treten muss und dies erst später abrechnen kann (Liquiditätsbelastung). Auch Steuervorteile fließen meist erst 1 – 1,5 Jahre später zu, was die Liquidität zunächst belasten kann. Laufende Hausgeldzahlungen wurden in dieser Berechnung nur mit den nicht auf den Mieter umlagefähigen Nebenkosten angesetzt.
Eine Immobilie ist kein „Sparbuch“, es können jederzeit unerwartete Mehrkosten auftreten (Mietausfall, Renovierung, Auslagen etc.). Aus diesem Grund sollte eine niedrigere laufende Belastung nicht das Kaufkriterium sein, da diese Berechnung von einer Störungsfreiheit ausgeht. Der Käufer muss sich bewusst sein, dass für solche Eventualitäten Rücklagen gebildet werden müssen. Eine eventuelle Arbeitslosigkeit erhöht die Belastung, da der kalkulierte Steuervorteil nicht mehr gegeben ist.

5.7.
Ein weiteres Risiko liegt bei Ablauf der Zinsfestschreibung vor. Niemand kann die Zinsentwicklung in den nächsten drei, fünf oder zehn Jahren vorhersagen. Am Ende der Festschreibungsperiode sind höhere Zinsen möglich, die dann die laufende Belastung erhöhen.

6. Zusammenfassung und Haftungsausschluss

6.1.
Diese Aufzählung der möglichen Abweichungen und Risiken eines Immobilienerwerbes erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie beantwortet die häufigsten Fragen, die uns gestellt werden und die Ihnen als Immobilienerwerber bekannt sein sollten.

Sollten Sie zu diesen Punkten noch Fragen bestehen, stehen wir jederzeit zur Verfügung.